Warum man Immobilien vermietet – Leverage, höhere Rendite, AfA, GmbH & 10-Jahre-Regel
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Viele Investoren kaufen Immobilien nicht nur zum Selberbewohnen, sondern zum Vermieten – und dafür gibt es gute Gründe.
Hier die wichtigsten Punkte, warum Vermieten oft der smarte Weg ist, wie du durch Fremdkapital deine Rendite steigerst und Vermögen aufbaust, wie Abschreibungen (AfA) und eine Immobilien-GmbH deine Steuern senken und wie du nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen kannst.
Stetige Einnahmen & Fremdkapital als Rendite-Turbo
Im Idealfall decken Mieteinnahmen Kreditraten, Hausgeld und Instandhaltung ab – eventuell bleibt sogar weiterer Gewinn übrig.
Fremdkapital (Leverage) bedeutet: Du setzt nur 20–30 % Eigenkapital ein und finanzierst den Rest. So erwirtschaftest du Rendite auf dem gesamten Objektwert, nicht nur auf deinem Geld.
Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, 60.000 € Eigenkapital, 4 % Mietrendite → mit Leverage oft 6–8 % Rendite auf Eigenkapital (statt nur 4 % ohne Kredit).
Oder noch einfacher: "Kostet" das geliehene Geld beispielsweise 3 %, erwirtschaftet aber gleichzeitig 6 %, bleiben 3 % als Profit für dich übrig.
Im Idealfall decken Mieteinnahmen Kreditraten, Hausgeld und Instandhaltung ab – eventuell bleibt sogar weiterer Gewinn übrig.
Fremdkapital (Leverage) bedeutet: Du setzt nur 20–30 % Eigenkapital ein und finanzierst den Rest. So erwirtschaftest du Rendite auf dem gesamten Objektwert, nicht nur auf deinem Geld.
Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, 60.000 € Eigenkapital, 4 % Mietrendite → mit Leverage oft 6–8 % Rendite auf Eigenkapital (statt nur 4 % ohne Kredit).
Oder noch einfacher: "Kostet" das geliehene Geld beispielsweise 3 %, erwirtschaftet aber gleichzeitig 6 %, bleiben 3 % als Profit für dich übrig.
Abschreibungen (AfA) – der Steuerturbo
Jährlich 2–3 % des Gebäudewerts (nicht Grundstück) ist steuerlich absetzbar → reduziert die Steuer auf Mieteinnahmen deutlich.
Achtung: Die AfA-Höhe variiert je nach Gebäudeart (z. B. 3 % bei Neubau, 2 % bei Altbau, kann aber deutlich höher sein).
Beispiel: Gebäudeanteil 200.000 € → AfA 2,5 % = 5.000 €/Jahr absetzbar → bei 42 % Steuersatz ca. 2.100 € Steuerersparnis/Jahr.
Jährlich 2–3 % des Gebäudewerts (nicht Grundstück) ist steuerlich absetzbar → reduziert die Steuer auf Mieteinnahmen deutlich.
Achtung: Die AfA-Höhe variiert je nach Gebäudeart (z. B. 3 % bei Neubau, 2 % bei Altbau, kann aber deutlich höher sein).
Beispiel: Gebäudeanteil 200.000 € → AfA 2,5 % = 5.000 €/Jahr absetzbar → bei 42 % Steuersatz ca. 2.100 € Steuerersparnis/Jahr.
Immobilien-GmbH – wann lohnt sie sich?
Schützt Privatvermögen (Haftung nur mit Gesellschaftskapital) und senkt Steuern (15 % Körperschaftsteuer + Gewerbesteuer statt bis 45 % Einkommensteuer).
Bleibt das Geld in der GmbH, kann das steuerlich vorteilhaft sein, weil Gewinne nicht sofort privat versteuert werden.
Sinnvoll meist ab 3–5 Objekten (wegen relativ hoher Verwaltungskosten) oder bei höherem Risiko. Für Einsteiger mit 1–2 Objekten meist noch nicht nötig.
Schützt Privatvermögen (Haftung nur mit Gesellschaftskapital) und senkt Steuern (15 % Körperschaftsteuer + Gewerbesteuer statt bis 45 % Einkommensteuer).
Bleibt das Geld in der GmbH, kann das steuerlich vorteilhaft sein, weil Gewinne nicht sofort privat versteuert werden.
Sinnvoll meist ab 3–5 Objekten (wegen relativ hoher Verwaltungskosten) oder bei höherem Risiko. Für Einsteiger mit 1–2 Objekten meist noch nicht nötig.
10 Jahre steuerfrei verkaufen (§ 23 EStG)
Wenn du die Immobilie als Kapitalanlage (also vermietet) mindestens 10 Jahre im Privatvermögen hältst, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer auf den Gewinn an – unabhängig von der Höhe des Gewinns.
Das ist einer der größten Steuervorteile: Du baust mit Mieteinnahmen Vermögen auf und verkaufst später steuerfrei.
Das gilt auch für Gewerbeimmobilien (z. B. Büros, Supermärkte), solange sie im Privatvermögen gehalten werden und du keine gewerbliche Tätigkeit (z. B. als Händler) ausübst.
Achtung: Die 10-Jahres-Frist beginnt mit Anschaffung. Bei Eigennutzung gilt die Frist nicht – hier greift die steuerfreie Regel bereits nach 2 Jahren Selbstnutzung.
Wenn du die Immobilie als Kapitalanlage (also vermietet) mindestens 10 Jahre im Privatvermögen hältst, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer auf den Gewinn an – unabhängig von der Höhe des Gewinns.
Das ist einer der größten Steuervorteile: Du baust mit Mieteinnahmen Vermögen auf und verkaufst später steuerfrei.
Das gilt auch für Gewerbeimmobilien (z. B. Büros, Supermärkte), solange sie im Privatvermögen gehalten werden und du keine gewerbliche Tätigkeit (z. B. als Händler) ausübst.
Achtung: Die 10-Jahres-Frist beginnt mit Anschaffung. Bei Eigennutzung gilt die Frist nicht – hier greift die steuerfreie Regel bereits nach 2 Jahren Selbstnutzung.
Kurz gesagt – warum vermieten?
- Mieter finanzieren deinen Kredit
- Fremdkapital (Leverage) vervielfacht Rendite
- AfA senkt Steuern
- Nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen
- Langfristig: Inflationsschutz + Wertsteigerung
Wichtiger rechtlicher Hinweis
Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich Informations- und Orientierungszwecken und stellen keine Anlageberatung, keine Steuerberatung und keine rechtliche Beratung dar. Alle Angaben entsprechen dem Stand 2026 und können sich durch Gesetzesänderungen oder neue Rechtsprechung verändern.
Es wird keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Informationen übernommen. Jede Immobilie und jeder Investor ist individuell anders – eine eigenständige Prüfung der steuerlichen, rechtlichen und finanziellen Lage wird dringend empfohlen.
Lass dich bei Bedarf von einem qualifizierten Steuerberater, Rechtsanwalt oder Finanzierungsberater beraten.
© proImmoTrends – alle Rechte vorbehalten.
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